L’étude de marché va permettre de dire de façon pragmatique si le projet répond à une demande. Tous les quartiers ne se prêtent pas à recevoir n’importe quelle nature de logement de n’importe quelle gamme. (Résidence : principale, de tourisme, d’affaires, étudiante, médicalisée…).

Il sera important de recouper un grand nombre d’informations afin d’avoir un vision claire de l’adéquation entre un projet et un environnement.

Pour le pragmatisme il existe un grand nombre de sources d’information : INSEE, DDE, Ministère du Tourisme, les schémas directeurs, le recensement, des entreprises de statistiques indépendantes…

2. La fixation du prix

Le juste prix, c’est le point d’équilibre qui permettra, d’une part, de maximiser la marge et d’autre part, un écoulement rapide des stocks. En effet, plus la durée de portage financier du projet et longue plus le risque est important (retournement du marché immobilier…).

Aussi il sera important de prendre en compte la destination du futur bien immobilier. En effet, le prix peut varier de façon substantiel s’il s’agit d’un bien destiné à l’accession à la propriété ou un bien encadré fiscalement (de Robien recentré, LMP, LMNP…).

Quoiqu’il en soit l’immobilier est soumis aux mêmes lois que les autres secteurs d’activité, l’objectif est que la rotation des actifs soit la plus rapide possible.

3. La structure de vente

Tous les types de bien ne se prêtent pas aux mêmes canaux de distribution. Certains biens devront être vendus en agence classique, d’autres via des réseaux d’agents spécialisés. La distribution par des réseaux est plus onéreuse que la vente en agence immobilière. Il faudra s’assurer que les frais pris en compte dans le budget prévisionnels sont suffisants tout en respectant le prix du marché.

4. La pré commercialisation

Comme nous l’avons souligné ci-dessus, dans le cadre d’un programme commercialisé en Vente en L’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), plus les ventes se réalisent rapidement plus l’impact de la conjoncture sera faible sur l’équilibre financier du projet.

La pré commercialisation va permettre, durant la période de purge du permis de construire (environ deux mois et demi), de tester la réactivité de la demande face au programme. Une règle est d’attendre qu’une partie importante du programme soit pré-commercialisée avant d’investir dans un projet immobilier.

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