Gérer un portefeuille de projets immobiliers afin de mutualiser le risque.

1. Typologie

Il est un exercice périlleux de classer les promoteurs et les programmes dans des cases tant la rentabilité d’un projet dépend d’un grand nombres de facteurs. En conséquence vous comprendrez que le tableau suivant retranscrit des ordres de grandeurs.

Les promoteurs « nationaux » bénéficient de pools bancaires qui financent à hauteur de 100% leurs projets, ils n’ont pas recours à des tours de tables privés.

Les promoteurs « intermédiaires » peuvent avoir besoin de fonds pour financer une forte croissance. Leur notoriété et leur savoir faire reconnu leur permettent de servir une rentabilité moindre aux investisseurs.

Les promoteurs « régionaux » ainsi que les « locaux » ont recours au tour de table dans la plupart des cas. Ces deux catégories sont en effet la cible privilégiée d’investisseurs à la recherche de tours de tables.

2. La sélectivité

Comme nous l’avons vu dans le tableau de typologie, les tickets d’entrée sont élevés même pour les plus petits programmes (minimum 100.000 €). Au vu des rentabilités affichées dans le secteur des tours de tables, bons nombres d’aventureux seraient prêt à y parier leur chemise. Ici, un vieil adage de gestion s’impose : « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ».

A ce stade on comprend que la mise de départ pour investir dans les tours de tables immobiliers est importante. Pour une dilution satisfaisante du risque il convient, à notre sens, d’investir a minima dans une dizaine de projets en simultané.

Une fois les capitaux réunis la difficulté va être de « chasser les meilleurs opérateurs » et les meilleurs programmes.

A la différence d’une place boursière, le « marché des promoteurs immobiliers » et donc des projets immobiliers est un marché opaque. Les acteurs et les projets ne sont pas clairement identifiés. Cette caractéristique de l’immobilier émane de l’activité en elle-même.

La rareté des « bons » fonciers n’est pas une donnée qui devrait s’améliorer dans les temps futurs. De fait, la discrétion est de mise. Une des principales missions de l’investisseur sera la recherche et la validation de promoteurs viables et de projets rentables.

Pour cela les banquiers, les notaires, les architectes et plus largement tous les intervenants de la chaîne la valeur immobilière sont des partenaires précieux qui ont une bonne connaissance des opérateurs dans leurs zones d’influences.

3. Les points critiques

• Une fois les capitaux réunis,
• une fois l’opérateur validé,
• une fois le permis de construire accordé,
• nous entrons dans le vif de notre sujet.

Nous disposons d’environ deux mois et demi, ce qui équivaut à la purge administrative du permis de construire, pour réaliser :

• L’audit de l’ensemble du projet (Cf. « Fondamentaux »)
• La pré commercialisation.
• La préparation et la validation du protocole de prise de participation.

Passé ce délai de purge, si l’ensemble des étapes a été validé et que l’ensemble des justificatifs a été apporté, l’apport des fonds pourra être fait très rapidement.

Il sera ensuite capital de suivre de près le déroulement du programme en exigeant un reporting périodique de la part de l’opérateur.

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